Eiendomsforvaltning, borettslag og sameier
Vedlikeholdsplan for borettslag og sameier: takdata for hvert bygg
HOMAI vurderer taket og klimafarene for hvert bygg ut fra flyfoto, satellittbilder, LiDAR og offentlige registre. Styret og forvalteren ser hvilke tak som bør befares først, og får strukturerte funn å bygge vedlikeholdsplanen på.
Hvordan vet styret og forvalteren hvilke tak som bør prioriteres?
Når budsjettet bare rekker til å befare noen av takene hvert år, betyr rekkefølgen mye. Uten data styres den gjerne av klager, alderslister eller vane.
HOMAI gir en første gjennomgang fra kontoret før vedlikeholdsplanen settes opp eller revideres. For hvert bygg vurderes taket ut fra opptil sju bilder (flyfoto, satellittbilder, gatebilder og LiDAR), sammen med offentlige bygningsdata og fire klimafarer: flom, skred, ekstremnedbør og storm. Resultatet er en score med et risikobånd: lav, middels eller høy. Byggene med høy risiko, og byggene der dataene er usikre, kommer først på befaringslisten.
Rangeringen er enkel å forklare for styret og for andelseierne eller seksjonseierne: Hver score viser faktorene bak og kilden til hver verdi.
Hva viser takanalysen for hvert bygg?
HOMAI gjør en takanalyse av alle byggene dere legger inn. Takdelen i rapporten beskriver det som er synlig på bildene:
- taktype (saltak, valmtak, flatt tak, mansardtak, pulttak eller sammensatt tak), antall takflater og takvinkel, kontrollert mot LiDAR
- tekkemateriale og generell tilstand
- synlige skader
- hvor stor andel av taket som er flatt
- antall piper, takvinduer og ventiler
- synlig takavvanning
- bildekvaliteten, så dere vet hvor mye dere kan stole på vurderingen
Sammen med byggeåret, historiske flyfoto og klimascoren inngår observasjonene i de 10 risikofaktorene for taket. Takets alder anslås ikke ut fra bilder. HOMAI bruker byggeåret fra matrikkelen som tilnærming, og en egen faktor ser etter synlige endringer i historiske ortofoto uten å tidfeste taket. Er taket lagt om etter at bygget ble oppført, viser ikke byggeåret det. Borettslagets eller sameiets egne opplysninger om tidligere arbeider bør derfor leses sammen med rapporten.
Hvordan brukes takdataene i vedlikeholdsplanen?
Hver rapport har et eget avsnitt med vedlikeholdsplan, i tillegg til sammendraget og anbefalingene. En språkmodell skriver det ut fra det som er observert på taket og de offentlige dataene, etter faste regler: Offentlige verdier brukes uendret, det som ikke kan utledes, merkes tydelig, og anslag står med ~ foran og med metoden oppgitt.
Bruk avsnittet som takdelen av vedlikeholdsplanen for borettslaget eller sameiet, ikke som hele planen. Slik kan feltene i rapporten brukes:
| I rapporten | Bruk det til |
|---|---|
| Samlet score og risikobånd | Rekkefølgen på befaringene |
| Tilstand og synlige skader | Grunnlaget for bestillingen til takstmann eller taktekker |
| Avsnittet med vedlikeholdsplan | Et første utkast til takpostene i planen |
| Gradering av flom, skred, nedbør og storm | Merking av bygg der klimapåkjenningen bør vurderes under befaringen |
| Byggeår, BRA og etasjer fra matrikkelen | Kontroll av egne eiendomsopplysninger mot det offentlige registeret |
| Kildemerking og konfidens | Valg av verdier som bør kontrolleres på stedet |
Rapporten kan eksporteres som A4-PDF med samme innhold som skjermversjonen, og administratorer velger hvilke deler som skal være med. Da er det enkelt å legge de relevante sidene ved sakspapirene til styret eller ved en anbudsforespørsel på takarbeid. HOMAI priser ikke arbeidet: Rapporten har ingen kostnadsoverslag og ingen anslag for når taket må skiftes.
Hvordan fungerer det for forvaltere med mange bygg?
Forvalter dere mange borettslag og sameier, kan byggene legges inn ett og ett med adressesøk eller klikk i kartet, eller ved å tegne et område i kartet. Administratorer kan også importere en eiendomsliste fra en CSV-fil. Hvert analysert bygg blir en nål i kartet med sin egen analysehistorikk.
Porteføljevisningen oppsummerer de siste analysene: hvor mange bygg som ligger i hvert risikobånd, og hvilke som har høyest score. Skal årets befaringer planlegges? Prioriter byggene etter risiko i porteføljevisningen. Administratorer styrer brukere, roller, kategorier og tilgang per bruker, slik at tilgangen kan følge ansvarsfordelingen hos dere.
Taket er ikke den eneste påkjenningen. Hver rapport viser også flom- og skredfare per bygg, sammen med statistikk for ekstremnedbør og vindkast, gradert fra 1 til 5 med data fra NVE og Meteorologisk institutt. Bygg som ligger i en flomsone eller i et aktsomhetsområde for skred, bør merkes i bestillingen til befaringen.
For forvaltere som ser etter programvare for eiendomsforvaltning: HOMAI er et risikoverktøy ved siden av FDV-systemet, ikke en erstatning for det. Løsningen overvåker ikke byggene løpende og sender ingen varsler. Porteføljevisningen bygger på siste analyse av hvert bygg, så kjør en ny analyse når dere trenger et oppdatert bilde, for eksempel før vedlikeholdsplanen for byggene revideres.
Hvem i borettslaget eller sameiet har nytte av takdataene?
Styret
Får en rangert oversikt å prioritere ut fra, med kilder som kan legges fram for andelseierne eller seksjonseierne når vedlikeholdet skal begrunnes.
Forretningsfører og forvalter
Ser alle byggene i samme kart, med risikobånd og analysehistorikk, og kan sende de riktige byggene til befaring først.
Takstmann og taktekker
Får en bestilling der synlige skader, taktype og usikre verdier er merket på forhånd, slik at tiden på stedet går til det som må sjekkes.
Når trenger dere fortsatt befaring eller takstmann?
Før takarbeid bestilles, bør en fagperson se på taket. HOMAI er screening på avstand og erstatter verken befaring, tilstandsrapport eller en tilstandsanalyse etter NS 3424. Vær særlig oppmerksom på dette:
- Bildene viser taket ovenfra og fra gaten. Det som er under tekkingen eller inne på loftet, synes ikke.
- Er bildene dårlige, registreres bildekvaliteten, og usikre antall vises som ~N. Finnes det ingen bilder, får rapporten en tydelig merknad om at taket ikke er vurdert, og den viser bare klima- og registerdata.
- Bildene er aldri nyere enn leverandørens siste flyfotografering eller opptak, så nylige endringer er kanskje ikke synlige.
- Løsningen dekker bare Norge.
KI-en i HOMAI beskriver det den ser og skriver sammendraget. Den setter aldri scoren og får ikke anslå alder eller areal. Les mer om hva KI-en gjør, og ikke gjør.
De samme funnene er relevante når forsikringen skal fornyes eller en skade meldes: Se tak- og klimadata for forsikring eller bransjene som bruker HOMAI.
Bestill demo
Planlegg neste befaringsrunde med HOMAI
Se en komplett rapport, avsnittet med vedlikeholdsplan og porteføljevisningen i en kort gjennomgang.
Ofte stilte spørsmål
- Lager HOMAI vedlikeholdsplanen for borettslaget?
Nei, HOMAI leverer tak- og klimadelen av grunnlaget. Rapporten har et eget avsnitt med vedlikeholdsplan, skrevet ut fra det som er observert på taket og offentlige data. En komplett vedlikeholdsplan for et borettslag eller sameie omfatter flere bygningsdeler og bør bygge på befaring. Bruk HOMAI til å prioritere og forberede den jobben, ikke til å erstatte den.
- Erstatter HOMAI en tilstandsrapport eller en tilstandsanalyse etter NS 3424?
Nei. HOMAI vurderer taket på avstand ut fra bilder og registre og gir en risikoscore med kilder. Det er verken en tilstandsanalyse etter NS 3424 eller en tilstandsrapport fra takstmann. Rapporten viser derimot hvilke bygg som bør befares først, og hva fagpersonen bør se nærmere på under befaringen.
- Hvordan finner HOMAI ut hvor gammelt taket er?
HOMAI anslår ikke takets alder ut fra bilder. Byggeåret fra matrikkelen brukes som tilnærming, og en egen faktor ser etter synlige endringer i historiske ortofoto, uten å tidfeste taket. Er taket lagt om senere, viser ikke byggeåret det. Les derfor borettslagets eller sameiets egne opplysninger om omlegging sammen med rapporten.
- Får vi varsel når taket blir dårligere?
Nei. HOMAI analyserer et bygg når dere ber om det, og porteføljevisningen oppsummerer siste analyse av hvert bygg. Det finnes ingen automatiske varsler og ingen løpende overvåking. En praktisk rytme er å kjøre analysene på nytt før vedlikeholdsplanen revideres, slik at rangeringen bygger på de nyeste dataene som finnes.
- Gir HOMAI kostnadsoverslag for takarbeid?
Nei. Rapporten beskriver tilstand og risiko med score, risikobånd og observasjoner. Den har ingen anslag for reparasjonskostnad eller for når taket må skiftes, så budsjettet må fortsatt bygge på overslag fra takstmann og entreprenør. Det HOMAI hjelper med, er å velge hvilke bygg dere ber dem se på og prise først.
- Hvor lang tid tar det å analysere alle byggene?
En full analyse kjøres i bakgrunnen og kan ta noen minutter per bygg, fordi HOMAI henter data fra matrikkelen, høydemodellen og plan- og farekartene og analyserer opptil sju bilder. Bygg som nylig er analysert, går raskere. Importeres eiendomslisten fra en CSV-fil, kan dere følge resultatene i porteføljevisningen etter hvert som de blir klare.