Klimarisiko for næringseiendom og eiendomsinvestorer

Start med bygget, ikke regionen. Et snitt for porteføljen eller et oversiktskart sier lite om den ene eiendommen som ligger i en flomsone eller under en bratt skråning. En klimarisikoanalyse for hvert bygg svarer på det investeringskomiteen vil vite om én adresse: Er eiendommen utsatt, for hva, hvor mye, og hvilken offentlig kilde sier det?

I Norge er dataene offentlige, men de ligger hos flere etater. Flomsoner og aktsomhetskart for skred finnes hos NVE, værstatistikken hos Meteorologisk institutt, bygningsdataene i Kartverkets matrikkel og reguleringsplanene i kommunale plandata som er tilgjengelige via Geonorge. HOMAI henter alt dette for adressen du velger, legger til en bildebasert vurdering av taket og samler resultatet i én rapport med en deterministisk score.

Da kommer klimarisikoen inn allerede i den første screeningen, og ikke først mot slutten av den tekniske due diligence-gjennomgangen. Analysen krever ingen befaring og kjøres i bakgrunnen (den kan ta noen minutter per adresse), så en lang liste kan gås gjennom før det brukes penger på befaringer.

Hver HOMAI-rapport samler følgende for én eiendom. Offentlige verdier brukes slik de er publisert, og KI-en anslår dem aldri på nytt.

Takdelen beskriver bare det som er synlig på bildene. HOMAI anslår ikke takets alder ut fra bilder: Byggeåret i matrikkelen brukes som tilnærming, og en egen faktor ser etter synlige endringer i historiske ortofoto uten å tidfeste taket. Vil du se nærmere på takets tilstand før kjøp, finner du alle faktorene og standardvektene på siden om takanalyse.

Rapporten har også en forsikringsklassifisering med anbefalinger. Den er nyttig bakgrunn når forsikringsbarheten har betydning for investeringen.

Både ESG-rapporteringen og en vurdering etter EU-taksonomien må vise hvilke bygg som er utsatt for fysiske klimafarer. Her gir HOMAI dokumentasjon på byggnivå for farebildet i dag: de fire klimafarene over, graderingen av dem, kilden bak hver verdi og en deterministisk score som gir samme resultat med samme grunnlag.

Det er viktig å være tydelig på hva dette dekker. Faredataene i HOMAI er NVEs kartlagte soner slik de er i dag og ti år med målt værstatistikk fra Meteorologisk institutt. De beskriver dagens situasjon og den nære fortiden, ikke framtidens klima. En fullstendig klimarisiko- og sårbarhetsanalyse etter taksonomien skal også se framover, og den delen må komme fra andre kilder. Bruk HOMAI til å finne byggene som trenger en grundigere analyse, og til å dokumentere eksponeringen slik den er i dag.

HOMAI dekker bare fysisk risiko. Overgangsrisiko, altså risiko som følger av endringer i politikk, teknologi og marked på vei mot et lavutslippssamfunn, ligger utenfor.

Hver analysert eiendom vises som en nål i kartet. Derfra kan du sammenligne eiendommene i porteføljen: Porteføljevisningen oppsummerer de siste analysene etter risikobånd, løfter fram eiendommene med høyest score og viser analysehistorikken for hver av dem. Båndene for den samlede eiendomsscoren er:

• Lav: under 40
• Middels: 40–69
• Høy: 70 eller mer

Som standard teller klimascoren 0,6 og takets risikoindeks 0,4 i den samlede scoren. Vektene kan justeres av administrator, og metodedelen i rapporten viser formelen med eiendommens egne tall.

Visningen bygger på siste analyse av hver eiendom, uten varsler eller løpende overvåking. Kjør en ny analyse når du trenger et oppdatert bilde, for eksempel før refinansiering eller salg.

Tallene i et investeringsnotat må tåle spørsmål fra investeringskomiteen, banken og revisor. Tre egenskaper ved HOMAI gjør det enklere:

• KI-en setter aldri scoren. En multimodal KI-modell beskriver det som er synlig på taket. Selve scoren er ren regning over vektede faktorer, så samme eiendom, samme bilder og samme vekter gir alltid samme resultat.
• Hver verdi er kildemerket. Den er merket som offisiell, beregnet, anslått av KI, utledet av KI eller anslått, med leverandør, en konfidens mellom 0 og 1 og en kort begrunnelse.
• Hull i dataene vises. Mangler noe, står verdien som ikke vurdert eller ikke mulig å utlede, i stedet for en gjetning.

Kildene er oppgitt i rapporten og kan sjekkes direkte: eiendomsdata fra Kartverket, NVE for flom og skred og Frost-API-et til Meteorologisk institutt for værstatistikk. Hele kildelisten og formelen står på siden om datakilder og metode du kan vise til.

• HOMAI er screening på avstand og erstatter ikke teknisk due diligence, befaring eller tilstandsrapport.
• HOMAI setter ikke en prislapp på risikoen. Rapporten har ingen anslag for verdipåvirkning, skadekostnad eller reparasjonskostnad.
• Byggeår, fotavtrykk og areal anslås ikke ut fra bilder. De hentes fra Kartverket.
• Faredataene beskriver dagens kartlagte soner og de siste ti årenes værstatistikk, ikke framtidige klimascenarioer.
• Løsningen dekker bare norske adresser.
• HOMAI overvåker ikke byggene løpende og sender ikke varsler.

Er eiendommene lånefinansiert, kan banken bruke de samme bygningsdataene om pantobjektet: Se HOMAI for bank og finans eller oversikten over alle fire bransjene.