Takanalyse: digital takinspeksjon fra flyfoto, satellittbilder og LiDAR

En digital takinspeksjon er en fjerninspeksjon av taket: en vurdering gjort fra kontoret, med bilder og offentlige registre i stedet for stige og befaring. For hver adresse registrerer HOMAI taktype, antall takflater, takvinkel, tekkemateriale, tilstand, synlige skader, andel flate takpartier, piper, takvinduer, ventiler og synlig takavvanning. Deretter får taket en score for hver av ti vektede risikofaktorer, og de summeres til en risikoindeks der høyere tall betyr høyere risiko.

Takanalysen passer når dere trenger en lik tilstandsvurdering av tak på mange bygg, eller vil vite hvilke tak som bør befares først. Den erstatter ikke befaring eller en tilstandsrapport: ingen går på taket, åpner loftet eller måler fukt.

Takanalysen er én modul i HOMAI-plattformen, sammen med klimarisiko og porteføljevisning. Risikoindeksen for taket og klimascoren slås sammen til én samlet score for eiendommen.

Hver faktor får en score fra 0 til 100 (høyere betyr mer risiko) og er merket med kilde, leverandør, konfidens og begrunnelse. Vektene nedenfor er standardverdier som administrator kan justere i hvert oppsett.

Risikoindeksen er den vektede summen av faktorscorene, pluss opptil 8 poeng ved lav konfidens og 10 poeng i dekningsstraff hvis færre enn tre faktorer kunne vurderes. En faktor som ikke kan vurderes, teller som nøytral 50 med lav konfidens. Helseindeksen er 100 minus risikoindeksen.

Den samlede scoren for eiendommen vekter klimascoren med 60 % og takindeksen med 40 %, og havner i ett av tre bånd: lav (under 40), middels (40–69) eller høy (70 og over). Klimadelen dekker flom-, skred-, nedbør- og stormeksponering, og hele formelen er forklart under slik beregnes scoren.

HOMAI leser opptil sju bilder av hvert tak:

• et utsnitt av kartvisningen
• ortofoto fra Kartverkets Norge i bilder
• flyfoto eller satellittbilder fra Google eller Esri
• bilder fra flere vinkler og fra gateplan
• et skyggerelieff laget fra laserdataene i Kartverkets nasjonale høydemodell

Bildene behandles på serveren for å få fram detaljer før KI-modellen ser dem. Mangler en kilde et brukbart bilde, prøves neste i rekken: brukerens eget kartutsnitt, så Google, så Esri og til slutt Norge i bilder.

KI-modellen er en multimodal språkmodell som kjører med temperatur 0, altså uten tilfeldig variasjon, og må svare i et fast format. Den teller kvadrant for kvadrant og er instruert til heller å telle én pipe for lite enn å finne på en som ikke finnes. Den har ikke lov til å anslå alder, fotavtrykk eller areal. Modellen beskriver, regnestykket bestemmer.

Flyfoto og satellittbilder er ikke i sanntid. Et bilde er aldri nyere enn leverandørens siste fotografering eller opptak, og bildegalleriet i rapporten viser hvilke bilder vurderingen bygger på.

Laserdata samles inn ved laserskanning fra fly. Kartverkets nasjonale høydemodell, tilgjengelig på Høydedata, har en terrengmodell (DTM) av bakken og en overflatemodell (DOM) som også tar med bygg og vegetasjon. Se terrengmodell og overflatemodell i ordlisten.

HOMAI bruker høydemodellen på tre måter:

• Byggets høyde. Overflatehøyde minus terrenghøyde ved bygget.
• Terreng. Terreng- og overflatehøyde, helning og helningsretning for eiendommen.
• Takform. Et skyggerelieff av høydemodellen er ett av bildene KI-modellen leser, og takvinkelen modellen oppgir i grader, kontrolleres mot laserdataene.

Laserdata alene viser ikke tekkemateriale eller skader, fordi en høydemodell viser form, ikke farge eller overflate. Derfor leses de sammen med fotografiene.

Alder har den høyeste standardvekten av de ti faktorene (0,25). HOMAI henter den fra byggeåret i Matrikkelen, det offisielle eiendomsregisteret til Kartverket. Verdien er offisiell, har konfidens 0,95 og blir aldri overstyrt av KI-en.

Byggeåret er året bygget ble oppført, ikke året dagens tak ble lagt. Et hus fra 1965 som fikk nytt tak i 2012, står fortsatt med 1965 i Matrikkelen. For et originalt tak er byggeår og takalder det samme; for et tak som er skiftet, gir faktoren en høyere alder enn taket faktisk har.

En egen faktor, historisk endring (standardvekt 0,10), vurderes ut fra historiske ortofoto i Norge i bilder. Den er utledet av modellen og beskriver endring over tid; den brukes ikke til å datere taket. HOMAI anslår aldri alder fra bilder.

For forsikringsselskaper, forvaltere og styrer i borettslag betyr det at alderen i rapporten er et utgangspunkt. Vet dere at taket er skiftet, for eksempel fra vedlikeholdsplanen eller et tidligere forsikringsoppgjør, bør det tas med når rapporten leses.

• Ingen brukbare bilder. Rapporten blir en klima- og registerrapport med et tydelig banner om at taket ikke er vurdert ennå. Ingen takverdier blir funnet på for å fylle hullet.
• Svake bilder. Tellinger modellen er usikker på, vises med tilde, for eksempel ~3 takvinduer, og har lav konfidens.
• Verdier som ikke kan utledes. Feltet viser at verdien ikke kan utledes, med lav konfidens. Anslag merkes med ~ og oppgir hvilken metode som er brukt.
• Faktorer uten score. De teller som nøytral 50 med lav konfidens, og konfidensjusteringen og dekningsstraffen trekker indeksen opp, ikke ned.

Det som mangler, vises åpent i rapporten i stedet for å bli skjult i scoren.

Takdelen er en del av den samlede HOMAI-rapporten, ved siden av registerdata, terreng, arealplan og klimafarer. Den inneholder:

• takfakta: taktype, takflater, takvinkel, tekkemateriale, tilstand, skader, andel flate partier, takgjennomføringer og takavvanning
• faktortabellen med score, vekt, kilde, leverandør, konfidens og begrunnelse for hver faktor
• risikoindeks og helseindeks for taket, og den samlede scoren for eiendommen med risikobånd
• bildegalleri med bildene vurderingen bygger på
• en metodedel der formelen er fylt ut med eiendommens egne tall

Rundt takdelen har rapporten et sammendrag, forsikringsklassifisering med anbefalinger, en vedlikeholdsplan og en oversikt over hvor pålitelige dataene er. Disse feltene settes sammen i et syntesetrinn som bruker offisielle verdier som de er, og som merker det som ikke kan utledes. Risikosammendraget og forklaringen av scoren skrives av en språkmodell, men bare ut fra det ferdig beregnede faktaarket: den får ikke finne på tall, farer, datoer eller mål, og feiler den, beholdes den faste standardteksten. Rapporten kan eksporteres som PDF i A4, og administratorer velger hvilke deler som vises på skjerm og i PDF.

De to utfyller hverandre. Bruk den digitale takinspeksjonen til å vurdere mange bygg på samme måte, og send takstmann eller taktekker til takene der faktorene peker på et problem. En tilstandsgrad (TG0–TG3) settes av en fagperson på befaring, ikke av HOMAI.