Slik fungerer HOMAI: fra adresse til etterprøvbar risikoscore

En analyse i HOMAI starter med én norsk adresse og ender i en rapport du kan lese på skjermen eller laste ned som PDF i A4-format. Veien dit går i fire steg.

1. Du velger eiendommen. Søk opp adressen, klikk i kartet eller tegn et område i dashbordet.
2. HOMAI henter offentlige data. Fra matrikkelen kommer bygningsdata som byggeår, bruksareal (BRA), antall etasjer og bygningstype. I tillegg hentes teiggrensen, høyde over havet, plan- og faresoner og terrengdata fra laserskanning.
3. Analysen kjører. Fire trinn (bildeanalyse, sammenstilling, scoring og tekst) går som en bakgrunnsjobb, og en full analyse kan ta noen minutter. Resultater som allerede er mellomlagret, kommer raskere: bildeanalysen og teksten lagres i 90 dager.
4. Du leser rapporten. Den viser scorene, en oversikt over farene med kildehenvisninger, register- og terrengdata, et bildegalleri og en metodedel der formelen er fylt ut med eiendommens egne tall.

Det samme resultatet brukes overalt i HOMAI-plattformen: i rapporten for én adresse, i PDF-en og i porteføljeoversikten. Resten av siden går gjennom hvert trinn, slik at du kan vurdere risikoscoren ut fra metoden og ikke må ta den på tro.

Alle offisielle verdier i en HOMAI-rapport kommer fra norske offentlige kilder. Tabellen viser hver kilde, hva HOMAI bruker den til, og hvor du selv kan se dataene.

KI-modeller står for bildeanalyse, sammenstilling og tekst. De arbeider med dataene over, men er ikke selv datakilder.

Lisenser og kildehenvisning

Åpne data fra Kartverket, Geonorge, NVE, Meteorologisk institutt og NIBIO har lisensvilkår som krever kildehenvisning, og enkelte bildedata, som Norge i bilder, kan ha strengere vilkår. HOMAI oppgir leverandøren for hver avledet verdi i rapporten. Etatene publiserer dataene; de er ikke samarbeidspartnere for CUATRO og går ikke god for HOMAI.

To ting er verdt å vite om registerdataene. SEFRAK-registeret vises som et informasjonsflagg og inngår ikke i scoren. Plandata vises med feltene slik kommunen har publisert dem; HOMAI tolker ikke reguleringsplanen for deg.

Bildeanalysen er det eneste trinnet som ser på bilder. Bildemodellen får opptil sju bilder av bygget: et kartutsnitt, ortofoto fra Kartverket, flyfoto fra Google eller Esri, gatebilder og bilder fra flere vinkler, og et skyggerelieff laget av den nasjonale høydemodellen. Bildene forbedres på serveren før modellen får dem.

Hva modellen rapporterer

Modellen svarer i et fast, strukturert format, ikke i fritekst:

• taktype (saltak, valmtak, flatt tak, mansardtak, pulttak eller sammensatt) og antall takflater
• takvinkel i grader og som klasse, som senere kontrolleres mot laserdata
• taktekking og generell tilstand
• synlige skader og avvik
• hvor stor del av taket som er flatt
• antall piper, takvinduer og lufteventiler
• synlig takavvanning, omgivelsene og kvaliteten på hvert bilde

Reglene modellen følger

• Temperatur 0. Modellen kjøres med tilfeldighetsinnstillingen satt til null.
• Tell, ikke gjett. Modellen teller kvadrant for kvadrant og teller heller én for lite enn å finne opp en pipe eller en ventil. Usikre tall vises som ~N.
• Ingen alder, fotavtrykk eller areal. Modellen har ikke lov til å anslå byggets alder, fotavtrykk eller areal ut fra bilder. Slike verdier kommer fra Kartverkets registre.
• Ingen bilder, ingen takscore. Finnes det ingen brukbare bilder, blir rapporten en ren klima- og registerrapport med et tydelig banner om at taket ikke er vurdert ennå.

Observasjonene brukes i de 10 risikofaktorene for taket. Neste del viser hvordan faktorene vektes og blir til ett tall.

Scoren regnes ut av programkode, steg for steg, fra verdier som alle står i rapporten. Den har tre lag: en risikoindeks for taket fra ti faktorer, en klimascore fra fire farer og en samlet eiendomsscore som veier de to sammen.

De 10 risikofaktorene for taket

Hver faktor får en verdi fra 0 til 100, der høyere verdi betyr høyere risiko, og merkes med kilde, leverandør, konfidens og begrunnelse. Dette er standardvektene:

Aldersfaktoren bruker byggeåret som tilnærming til takets alder. Byggeåret sier hvor gammelt bygget er, ikke taket, så et tak som er skiftet senere, fanges ikke opp. Faktoren for historisk endring ser etter synlige endringer mellom eldre og nyere bilder, men sier heller ikke noe om når taket ble lagt.

Fra faktorer til risikoindeks

Risikoindeks = Σ (faktorverdi × normalisert vekt) + (1 − konfidens) × 8 + 10 hvis færre enn tre faktorer kunne vurderes

• Normaliserte vekter: vektene skaleres slik at summen blir 1.
• Konfidensjustering: (1 − konfidens) × 8 legger til opptil åtte poeng når grunnlaget er usikkert. Tvil trekker altså indeksen opp, ikke ned.
• Dekningsstraff: ti poeng legges til når færre enn tre faktorer kunne vurderes.
• Ukjente faktorer får en nøytral verdi på 50 med lav konfidens i stedet for å bli utelatt.

Helseindeksen er speilbildet av risikoindeksen: 100 minus risikoindeksen.

Den samlede eiendomsscoren

Samlet score = klimascore (normalisert) × 0,6 + risikoindeks for taket × 0,4

Resultatet havner i ett av tre risikobånd: lav under 40, middels fra 40 til 69 og høy fra 70 og oppover. De samme båndene brukes i porteføljevisningen, der du ser risikobånd for alle eiendommene.

Standardverdier, ikke faste tall

Alle vekter og konstanter over er standardverdier. En administrator kan justere dem for hvert oppsett, og vektkolonnene kan skjules i PDF-er til kunder. Metodedelen i rapporten viser formelen fylt ut med eiendommens egne tall, slik at en kontrollør kan følge utregningen. Det er dette som gjør risikovurderingen av eiendommen etterprøvbar.

Klimascoren gir klimaeksponeringen på adressen en verdi fra 0 til 10. Den bygger på fire farer, som hver plasseres i et bånd fra 1 til 5 ut fra offentlige norske data.

Klimascoren brukes to steder. Som standard utgjør den 60 % av den samlede eiendomsscoren, og den inngår også som klimafaktoren i risikoindeksen for taket. NVE kartlegger hver flomsone for et bestemt gjentaksintervall, og HOMAI bruker gjentaksintervallet til sonen bygget ligger i, når flomfaren skal plasseres i et bånd.

To avgrensninger er viktige. For det første beskriver scoren eksponeringen i dag, ut fra gjeldende farekart og ti år med værobservasjoner. Den er ingen modell for framtidige klimascenarioer. For det andre dekker den bare disse fire farene: snølast, stormflo og brann inngår ikke. Hver fare er forklart nærmere på siden om farene vi vurderer.

Hver avledet verdi i en HOMAI-rapport er merket med hvor den kommer fra. Merkingen har fire deler:

• en merkelapp som sier hvordan verdien er framskaffet
• leverandøren verdien kommer fra
• en konfidens mellom 0 og 1
• en begrunnelse: en kort forklaring på vanlig språk

Merkelappen følger verdien overalt i rapporten. Da ser leseren med en gang hvilke tall som kommer fra et offentlig register, og hvilke som kommer fra modellen.

HOMAI fyller aldri et hull med en gjetning som ser rimelig ut. Det som mangler, vises tydelig:

• En verdi som ikke finnes, vises som «ikke vurdert».
• Et rapportfelt som ikke kan utledes av dataene, vises som «kan ikke utledes», med lav konfidens.
• En risikofaktor som ikke kan vurderes, får en nøytral verdi på 50 med lav konfidens, og det øker konfidensjusteringen. Kan færre enn tre faktorer vurderes, kommer dekningsstraffen i tillegg.
• Uten brukbare bilder får taket ingen score, og rapporten sier tydelig at taket ikke er vurdert ennå. Klima- og registerdelen fungerer likevel.
• Feiler tekstmodellen, beholdes standardteksten fra programkoden.

Resultatet er en rapport som sier hva den ikke vet, i stedet for en som bare ser komplett ut.

Å kjenne grensene for en metode er en del av å bruke den riktig. HOMAI:

• Erstatter ikke befaring. HOMAI er en vurdering på avstand, ikke en fysisk inspeksjon og ikke en tilstandsrapport med tilstandsgrader.
• Lar ikke KI-en sette scoren. Det gjør programkoden.
• Anslår ikke alder, fotavtrykk eller areal ut fra bilder. Slike verdier kommer fra Kartverkets registre.
• Trener ikke egne maskinlæringsmodeller. Den eneste KI-en er en multimodal språkmodell som brukes til bildeanalyse og tekst.
• Setter ikke kroner på risikoen. Rapporten inneholder ingen anslag på reparasjonskostnad, skadekostnad eller eiendomsverdi.
• Overvåker ikke eiendommer fortløpende. Analyser kjøres ved behov per adresse, og det sendes ingen automatiske varsler. Porteføljevisningen oppsummerer de siste analysene.
• Gir ikke svar på sekunder. En full analyse kan ta noen minutter.
• Dekker bare Norge. Alle offentlige datakilder er norske.
• Er ikke en fysikkbasert modell eller en klimascenariomodell. Den kombinerer registre, farekart, værstatistikk og bildeanalyse med vektet scoring.
• Bruker ikke ferske satellittopptak. Grunnlaget er ortofoto fra fly og satellitt og laserdata, og det er aldri nyere enn leverandørens siste opptak.
• Oppgir ikke treffsikkerhet i prosent. I stedet har hver verdi en konfidens og en begrunnelse du kan sjekke.

Se bransjene vi jobber med for hvordan forsikringsselskaper, banker, eiendomsinvestorer og forvaltere bruker HOMAI innenfor disse grensene.